הוועדה אישרה בשכונת רביבים בנין הכולל קומה שחציה קרקע וחציה מרתף
כבר הרבה זמן שקומה אחת לא חטפה כל כך הרבה אש.
רביבים היא שכונה שממוקמת מצפון לשיכון דן, בצפון מזרח העיר, ומאופיינת במבנים בני 2-3 קומות. לכן, כשביקשו לבנות בנין הכולל הקלה לקומה נוספת, קמה קול זעקה גדולה ולא פחות מ-24 שכנים הגישו התנגדויות. ההתנגדויות נורו לכל כיוון ועל כל נושא אפשרי, אבל מי שחטפה הכי הרבה הייתה אותה קומה בהקלה. האמת היא שלקומה בהקלה יש לא מעט יתרונות נוספים מעבר למהות העיקרית שלה: אפשר לנצל בה עוד זכויות בניה שלא היו מנוצלות בלעדיה, אפשר לבקש בזכותה הקלה נוספת לתוספת של 2.5% שטח עיקרי, היא מאפשרת גמישות תכנונית ועוד. במקרה הזה, מכיוון שבמגרש יש הפרש מפלסים של 3.7 מ' בין החזית לעורף, ההקלה שהתבקשה היא תוספת קומה מעבר ל-2 המותרות (ובנוסף לקומת הגג) לשיפור תכנון במגרש המדרוני. כמו שאפשר לראות בחתך, חלקה העורפי של הקומה חפור באדמה (וכולל משרדים המוצמדים לדירות הקרקע) וחלקה הקדמי פתוח במלואו לרחוב.
אז איך מגדירים את הקומה הזו? אם היא קומת מרתף- אין בכלל צורך בהקלה. זה מובנה בתב"ע. מצד שני- היא לא יכולה לבלוט ככה מעל פני הקרקע, כלפי הרחוב. ואם היא קומת קרקע- היא לא יכולה לכלול משרדים מוצמדים - שהרי הם יוגדרו כשטח עיקרי נוסף, שיחרוג מהמותר.
ע1, תכנית המרתפים של ת"א, מגדירה מגרש מדרוני ומאפשרת לאשר מרתף הנמצא מעל מפלס הכניסה כל עוד רוב קירותיו נמצאים מתחת למפלס הקרקע שמקיפה אותו.
הצוות בעירייה מצא פתרון ואישר הקלה לתוספת קומת קרקע חלקית, לשטחי שרות בלבד: חלקה הקדמי של הקומה יכלול לובי, חניה, שטחים טכניים ועוד, וחלקה האחורי של הקומה הוגדר כקומת מרתף חלקית כך שתאפשר את השימוש במשרדים המוצמדים, עם כניסה ישירה נפרדת- מתוך קומת הקרקע החלקית. שהיא בעצם אותה קומה.
הצוות דחה את שלל ההתנגדויות, והסביר כי הטופוגרפיה במגרש היא טבעית ואי אפשר להכריח את המבקשים ליישר את המגרש כמו שעשו השכנים לדוגמא, שאין סטיה מהיקף הבניה המותר (כי מנצלים שטחים מתוקף פרוטוקול שטחי שרות), שהקומה לא מוסיפה צפיפות מעבר למותר, שהבניין לא יהפוך ל"בנין גבוה" כי הוא לא יעבור את הגובה שמגדיר החוק (29 מ'), שהמרתף אינו גלוי כפי שנטען ושאפילו לא ביקשו תוספת שטח עיקרי בגין אותה הקלה. הם אפילו ציינו שדאגת המתנגדים לאוורור המשרדים שבמרתף נוגעת ללב והסבירו שלצורך זה תוכננו חצרות אנגליות.
עוד ציינו שע"פ החלטת אדריכל העיר ניתן להציע חצר אנגלית במפלס המרתף ("חצר מונמכת" כמו שקוראים לה אצלנו) אם רוחבה לא עולה על 1.5 מ'- כפי שאכן תוכנן.
לסיכום, אושר הבנין עם קומה נוספת, שחלקה קומת קרקע, וחלקה קומת מרתף. או כמו שקוראים לה מעכשיו אצלנו- הקרתף.
מעניין? מחכים? תעזרו לקולגות וללקוחות שלכם להרוויח ולנצל את הקרקע בצורה מיטבית, ושתפו אותם!
יאללה שינוי!