מה ההבדל בין 2 הבניינים בנוה שאנן שאושרו לבניה בקיר משותף, אחד מתוקף תמ"א 38 ואחד לא? (תשובה: אין הבדל. לפחות לא משמעותי)
האמת, הפרוטוקול האחרון היה משעמם. פשוט לא היו דיונים מעניינים. סתם חיובי או שלילי, מדי פעם איזו שאלה או חידוד. בכל זאת 2 החלטות צמודות תפסו אותי, וחיוך ממזרי עלה על פני (לפחות באופן מטאפורי). 2 בקשות שונות כביכול במהותן, שנותנות תוצאה סופית כמעט זהה. אז איך זה?
תמ"א 38 נותנת המון זכויות בניה, כשברוב האזורים בת"א בבניה מרקמית לא ניתן למצות אותן (ולא, גם אי אפשר לנייד אותן). זה כי מסמך המדיניות של העירייה הגביל את הנפחים (גובה וקווי בנין) אליהם ניתן להגיע.
אבל למעשה, בחלק מהמקרים ניתן היה להגיע לאותם מימדים גם בלי תמ"א, פשוט צריך לגרד זכויות והקלות, שעם תמ"א אין בהן צורך.
בנווה שאנן התבקשו 2 בניינים בקיר משותף, ע"י 2 בעלים שונים אך עם אותו אדריכל.
מדובר ב-2 חלקות צמודות, על אחת קיים מבנה ישן ואילו השניה חלקה ריקה. בראשונה קבע מהנדס שהמבנה לא עומד בתקן רעידות אדמה ולכן זכאי לזכויות מתוקף תמ"א 38. כשמתחילים להרכיב את סל הזכויות שלו, מתחילים בזכויות התב"עיות, כשעליהן נוספות זכויות התמ"א, ולרוב – מגיעים בקלות לגובה ולשטחים המקסימלים המותרים.
בנווה שאנן מדיניות התמ"א מתירה להגיע ל-6.65 קומות, תוך עמידה בקווי בניין תב"עיים, עם אפשרות להקטנה 10% בקווי בנין. ולבנין הראשון היו מספיק זכויות לצקת לנפח המותר.
לעומת זאת, הבנין השני שאין לו זכויות תמ"א, התחיל עם סל זכויות שמורכב מכמה תב"עות וכבר הגיע ל-5.65 קומות. בנוסף, ביקש (וקיבל) הקלות כמותיות: 6% שיפור תכנון, תוספת 2 קומות בהקלה + 5% עבור תוספת זו, 5% נוספים בגין תוספת מעלית והקלה לניוד זכויות בין הקומות- שתאפשר משחק וגמישות עם סל השטחים. כל ההקלות האלה מוכרות ומקובלות ואישרו אותן עוד לפני עידן התמ"א.
ולכמה קומות הגיעו איתו? נכון מאד- גם ל-6.65.
בשני הבנינים ביקשו הקלות בקווי בנין צדדי ואחורי, ובסוף, התקבלו 2 בניינים חדשים, צמודים, יעילים ומסוקסים, עם כמעט אותה צפיפות (21 מול 22 יח"ד) וכמעט אותם שטחים. שניהם גם היו באותו מסלול, עם פרסום והקלות ולקח להם אותו זמן להגיע לוועדה.
מה בכל זאת ההבדל? על ההקלות משלמים השבחה ועל התמ"א – לא.
ולגבי שני הבניינים לא היו לוועדה שום הערות, שתכלס זה מה שאנחנו רוצים מכל פרויקט. שיעבור חלק.
אז אם אתם רוצים שהפרויקט יעבור חלק ובלי הערות – תפנו לאדריכל מקצוען, עם ידע והבנה של הבנין, האזור, השכונה והעיר. יחסוך לכם ולקליינטים שלכם הרבה זמן וכאבי ראש.
שתהיה לכולנו שנה חדשה טובה, עם פרויקטים טובים, מוצלחים ורווחיים, הרבה לקוחות ושיתופי פעולה, בריאות, אהבה, סיפוק והגשמה.